相続した実家の管理代行、費用目安と判断の手順

親が亡くなって実家を相続したけれど、自分は遠方に住んでいて通えない。そんなとき最初に決めたいのは、売るか残すかよりも先に「当面だれが、どのくらいの頻度で家を見に行けるか」です。月1回以上通える人がいない場合は、売却や解体などの方針が決まるまでの「つなぎ」として管理代行を検討する価値があります。

この記事では、相続直後から3年までにやることを時系列で整理し、自主管理・親族や近所への依頼・管理代行・売却・解体の5つを比べたうえで、管理代行の費用目安と選び方をまとめます。登記や税金は判断に関わる要点だけにとどめ、個別の判断は専門家に相談する前提で書いています。

※制度・費用は確認時点（2026年10月時点）の情報です。実際の要件や料金は、各公式サイトや業者に確認してください。

管理代行が必要かは「通える人」と「方針が決まる時期」で判断する

まずここだけ：3つの質問

1. 月1回以上、実家に行って換気や郵便物の回収ができる人がいるか
2. 売却・解体・住む・貸すのどれにするか、いつごろ決まりそうか
3. 管理にかかる費用をだれがどう負担するか、相続人どうしで合意できているか

1が「いいえ」で、2が「半年以上先」なら、管理代行を検討するひとつの目安になります。反対に、近くに通える親族がいる場合や、数か月以内に売却がまとまりそうな場合は、無理に契約しなくてもよいと考えられます。

見落としやすいのが3です。費用の分担が決まらないまま契約すると、あとで「頼んだ人が全部払うの？」ともめる原因になりがちです。契約より先に、負担の割合を話し合って記録に残しておくのがおすすめです。

相続した実家を放置すると起きる3つのリスク

建物が傷み、売るときの選択肢が狭まる

人が住まない家は、換気や通水がないことで湿気がこもりやすく、雨漏りや設備の不具合にも気づきにくくなります。傷みが進むほど修繕費がかさみ、「そのまま売る」選択肢が取りにくくなる点には注意したいところです。

管理不全空家として勧告されると、固定資産税の軽減が外れる

2023年に改正された空家等対策特別措置法では、放置すれば危険な状態（特定空家）になるおそれがある「管理不全空家」に対して、市区町村が指導や勧告を行えるようになりました。勧告を受けると、住宅が建つ土地の固定資産税を軽減する住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1など）が外れます。

倒壊や落下物で他人に損害を与えると、所有者の責任になり得る

瓦や外壁の落下、ブロック塀の倒壊などで通行人や隣家に損害を与えた場合、所有者や管理者が損害賠償の責任を問われることがあります（民法717条）。遠方に住んでいても、所有者である以上この責任はなくなりません。

相続直後から3年までの時系列でやること

管理方法を決める前に、期限のある手続きを把握しておくと判断がぶれにくくなります。管理と関係が深いものを中心に並べました。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。遺産分割がまとまらない場合でも、相続人が単独でできる「相続人申告登記」で義務を果たしたとみなされます。なお、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

放棄を検討中に家財を処分すると、相続を承認したとみなされるおそれがあります（民法921条）。片付けを始める前に、相続するかどうかを決めておくのが安全です。

相続した実家の管理方法5つを比較

相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」もありますが、建物がある土地は申請できず、負担金の納付も必要です。実家をそのまま手放す方法ではない点に注意してください。

比較してみると、管理代行は「最終的な答え」ではなく、売却や解体を落ち着いて決めるための時間を買う方法と考えるとわかりやすいと思います。

実家の管理代行の費用目安とサービス内容

主なサービス内容

• 外観の巡回点検（月1回程度のプランが多く見られます）
• 室内の換気・通水
• 郵便物の確認や転送
• 写真付きの報告（アプリ・メール・郵送など）
• 庭木の手入れや草刈り、清掃（別料金のことが多い）
• 台風や大雪のあとの臨時巡回
• 管理看板の設置や近隣からの連絡窓口

自治体の制度や業者のプランを見ると、「屋外から目視するだけ」「外回りの点検まで」「室内の設備まで」のように、作業範囲でコースが分かれていることが多いです。室内に入る作業を含むほど料金は上がる傾向があります。

費用の目安

あるFP向けメディアの解説では、最低限の管理を業者に任せた場合で年間6万〜12万円程度、庭の手入れや清掃を含めると年20万円以上になることもあるとされています。実際の料金は、敷地の広さ、建物の状態、巡回の頻度、業者の拠点からの距離で大きく変わるため、複数社の見積もりで比べるのが確実です。

自治体の補助制度も確認する

管理代行の費用の一部を補助する自治体もあります。たとえば山口県下関市では、2026年度（令和8年度）の事業として、月1回の外観調査や内部換気を含む管理契約に対し、月額の一部を補助しています（外観調査のみは月最大2,000円、内部換気を併せると月最大5,000円）。制度の有無や条件は自治体ごとに違うので、実家のある市区町村の空き家担当窓口に問い合わせてみてください。

管理代行業者のタイプと選び方

業者のタイプ別の特徴

• 空き家管理の専門業者：巡回・報告のメニューが細かく、管理だけを頼みたい人向き
• 不動産会社の管理サービス：将来の売却や賃貸の相談までまとめやすい。売却を急かされたくない人は、方針を最初に伝えておく
• 警備会社のサービス：防犯面を重視したい人の選択肢。対応範囲は会社ごとに確認する
• 自治体・NPOの相談窓口：業者を紹介してもらえることがある。市区町村が指定する「空家等管理活用支援法人」が相談に応じる地域もある

どのタイプが正解ということはなく、「管理だけ頼みたいのか」「いずれ売却の相談もしたいのか」で選ぶのが現実的だと考えます。

契約前チェックリスト（コピー用）

見積もりを取るときに、そのまま質問リストとして使える形にしました。

• 巡回の頻度と、1回あたりの作業内容（外観のみか、室内の換気・通水まで含むか）
• 報告の方法（写真の枚数、アプリ・メール・郵送など）と、報告が届くまでの日数
• 鍵の預け方と保管方法
• 庭木の手入れ・草刈り・清掃・臨時巡回の追加料金
• 台風や大雪のあとに臨時で見に行ってもらえるか
• 不具合を見つけたときの連絡方法と、修繕を手配するまでの流れ
• 作業中の事故や破損に備えた賠償保険に入っているか
• 契約期間、自動更新の有無、解約の条件
• 売却や解体の提案があった場合、断っても管理を続けてもらえるか

管理代行を頼んでも所有者に残る3つのこと

火災保険の見直し

住む人のいない家は、火災保険で「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われることがあり、保険料が上がったり、保険会社によっては加入を制限されたりする場合があります。一般物件扱いだと地震保険を付けられないこともあるため、相続後は空き家になったことを保険会社に伝え、補償が続いているか確認しておきましょう。

固定資産税の支払いと、管理状態への責任

管理代行は巡回と報告が中心で、所有者の代わりに責任を負うものではありません。報告で外壁のひびや雨漏りの兆候が見つかったら、修繕するかどうかを決めるのは所有者です。報告書は読みっぱなしにせず、気になる点は早めに業者や工務店に相談するのが安心です。

売却予定なら「貸さない・住まない」

相続空き家の3,000万円特別控除は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられ、亡くなった人が一人で住んでいた家などが対象です。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が条件で、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります。また、相続のときから売るときまで、事業や貸し付け、居住に使っていないことも要件です。管理の手間を減らそうと一時的に貸し出すと控除が使えなくなる可能性があるので、売却を考えているなら事前に税務署や税理士に確認してください。

実家の管理代行についてよくある質問

相続放棄を考えている場合も、実家の管理はしないといけませんか？

2023年4月施行の改正民法では、相続放棄をした人が管理（保存）の義務を負うのは、放棄の時点でその財産を「現に占有」している場合に限られると明記されました。その場合は、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ程度の注意で保存する必要があります。実家に住んでいた、鍵を管理していたなど個別の事情で判断が分かれるため、弁護士や司法書士に確認するのが安全です。

管理代行を使えば、管理不全空家にならずに済みますか？

巡回で不具合を早く見つけやすくなるのは確かですが、それだけで管理不全空家に当たらないと保証されるわけではありません。判断基準は国のガイドラインに沿って自治体ごとに定められています。報告で見つかった不具合を所有者が直していくことが前提です。

兄弟で相続した実家の管理費は、だれが払うものですか？

決まった答えがあるというより、相続人どうしの話し合いで決めておくべきことです。持分に応じて分ける、実家を引き継ぐ人が負担する代わりに他の財産で調整するなど、方法はさまざまです。決めた内容はメモやメールで残しておくと、あとで誤解が生じにくくなります。もめそうな場合は早めに専門家に相談しましょう。

管理代行の費用を抑える方法はありますか？

外観だけの巡回コースにする、自治体の補助を使う、近くの親族と役割を分ける（普段は親族、台風のあとだけ業者など）といった方法があります。そもそも管理期間が長引くほど費用はかさむので、売却・解体・活用の方針を早めに決めることが、いちばんの節約になるかもしれません。

まとめ：管理代行は「方針が決まるまでの時間」を守る手段

• まず「月1回以上通える人がいるか」と「方針が決まる時期」で、管理代行が必要か判断する
• 相続放棄の判断（原則3か月）と相続登記（3年以内）は、管理方法より先に期限を確認する
• 管理代行の費用は作業範囲で変わり、最低限なら年6万〜12万円程度という目安もある。複数社の見積もりと自治体の補助を確認する
• 管理代行を使っても、火災保険の見直しや修繕の判断は所有者の役割として残る

相続した実家のことは、気持ちの整理がつかないまま後回しになりがちです。だからこそ、まずは家を傷ませない体制だけ整え、そのうえで家族とゆっくり方針を話し合う。管理代行は、そのための時間を確保する選択肢のひとつとして考えてみてください。